Bisnis Kontrakan atau Kos-kosan, Mana yang Lebih Menguntungkan untuk Investasi?

Hingga hari ini, bisnis properti masih menjadi idaman banyak orang karena prospeknya yang menggiurkan sedari dulu. Entah itu bisnis kontrakan atau kos-kosan, semuanya punya peluang untuk menghasilkan keuntungan yang besar dalam jangka panjang. Saya pribadi dan suami juga punya keinginan memiliki salah satu atau bahkan keduanya.

Meski prospeknya cerah, bukan berarti bisa dimulai semudah membalikkan telapak tangan. Modal yang amat besar memaksa kami untuk belajar lebih dalam dan mempertimbangkan untung rugi dari bisnis ini. Apa saja kelebihan dan kekurangan kedua bisnis ini? Yuk, kita simak!

Memiliki Bisnis Kontrakan

Di sekitar rumah kami, ada beberapa kontrakan tiga petak yang selalu full. Bahkan, di samping rumah kami saja ada. Ayah mertua saya pernah iseng bertanya kepada pengelola kontrakan itu tentang harga sewa rumah

 per tahun kontrakan sebelah ini. Katanya sekitar 16-18 juta per tahun. Itu harga sewa rumah tahun 2018. Sekarang? Sudah pasti lebih tinggi lagi.

Ada 6 unit rumah dengan desain yang menarik. Tidak seperti kontrakan tiga petak lain di dekat rumah. Dengan total rumah yang ada, dalam setahun omset yang dihasilkan sudah 100 juta sendiri. Itu tahun 2018. Sekarang? Pastinya sudah lebih besar lagi.

Sekilas memang tampak menguntungkan. Tapi, kembali lagi. Kita tidak bisa memilih bisnis dengan modal sebesar itu hanya karena keinginan impuksif belaka. Harus ada pertimbangan untung ruginya juga.

Keuntungan Bisnis Rumah Kontrakan

Ada beberapa keuntungan yang bisa kita ambil ketika kita ingin memulai bisnis kontrakan. Adapun keuntungannya adalah sebagai berikut.

1. Masa sewa lebih panjang

Rumah kontrakan berbeda dengan kos-kosan yang bisa disewa bulanan. Rumah kontrakan hanya menerima sewa tahunan saja. Paling pendek ya 6 bulan. Tapi, itu jarang sekali. Masa sewa yang panjang ini, akan amat sangat mempermudah kita untuk tidak terlalu sering mencari penyewa. 

2. Harga sewa lebih besar

Seperti yang sudah saya bilang di awal, harga sewa kontrakan itu sudah cukup besar. Harga sewa ini pun harus dibayarkan di muka. Jadi, kita tidak perlu berurusan dengan penyewa yang tidak tertib administrasi. 

3. Kenaikan harga sewa tinggi

Harga sewa kontrakan biasanya akan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahunnya. Tapi, kita bisa menaikkan harga hingga 15% bila kondisi ekonomi sedang baik. Misal, harga sewa tahunan 20 juta. Tahun depan, harga sewa sudah naik menjadi 21-23 juta per tahun.

Kekurangan Bisnis Kontrakan

Meski memiliki keuntungan yang amat menggiurkan. Bisnis kontrakan juga punya kekurangan. Apa saja itu? 

1. Harus lebih selektif memilih penyewa

Karena penyewa akan menggunakan rumah kontrakan kita dalam waktu lama, kita juga harus selektif memilih penyewa. Tentunya, kita tidak ingin kontrakan kita mengalami kerusakan atau menjadi sarang tindakan kriminal bukan.

2. Butuh biaya perawatan yang besar bila penyewa lama pindah

Ini yang agak merepotkan kalau penyewa lama pindah. Kita butuh biaya yang besar untuk melakukan perawatan sebelum rumah tersebut ditinggali orang lain lagi. Apalagi kalau orang yang menyewa tidak pandai merawat rumah, biaya perawatan yang harus dikeluarkan juga bisa besar.

Memiliki Bisnis Kos-kosan

Sebagai anak rantau yang pernah ngekos bertahun-tahun, saya melihat kalau bisnis kos-kosan pun tidak kalah menggiurkan dibanding dengan punya kontrakan. Dulu, saya harus membayar uang kos sebesar 750 ribu per bulan. Sebelumnya memang lebih murah. Cuma 200 ribu saja. Tapi, saya harus tinggal bersama 2 orang lain.

Iya, sekamar bertiga. Jadi, harga kamar kami memang 600 ribu per bulan. Cukup mahal. Kalau dalam satu rumah ada 10 kamar saja, sebulan omset dari kos saja sudah 6 juta. Tapi, benarkah punya kos-kosan itu menguntungkan? Yuk, simak untung ruginya.

Keuntungan Bisnis Kos-kosan

Kalau dibandingkan dengan rumah kontrakan, biaya sewa bulanannya memang tidak sebesar kontrakan. Tapi, ada juga keuntungan yang bisa kita dapatkan dari bisnis ini.

1. Permintaan yang tinggi

Kalau lokasi yang kita pilih cukup strategis, bisnis ini cukup menguntungkan lho. Semahal apapun harga yang ditawarkan, permintaan pasar tetap tinggi. Saya pernah mencari kos di daerah yang dekat kampus. Saya hanya cukup berjalan kaki dari kos ke kampus. 

Memang, akhirnya saya tidak perlu mengeluarkan biaya untuk transportasi pulang pergi kampus kosan. Tapi, sebulan ada harga yang cukup mahal yang harus saya bayar. Ini hampir separuh dari gaji saya sebagai dosen dulu.

Besar biaya kos tentunya juga akan menyesuaikan lokasi juga. Beda kota tentunta beda harga. Kalau di kota besar seperti Jabodetabek begini, lalu dekat dengan kantor atau kampus, sudah bisa dipastikan biaya per bulannya ya bisa 2-3 juta per bulan.

2. Peluang usaha lain

Bisnis kosan biasanya akan beriringan dengan usaha lain yang membantu memenuhi kebutuhan penghuninya. Laundry, rumah print untuk mahasiswa, warung, dan masih banyak lagi 

3. Masih dalam pengawasan

Berbeda dengan kontrakan yang kita lepas ke penyewa, kos-kosan ini masih bisa kita pantau. Setidaknya, kalau kita tidak bisa memantau sendiri, kita bisa membayar orang untuk mengurus hal ini. Sehingga, dari sisi kebersihan dan perawatan kamar kos pun terjamin.

Kekurangan Bisnis Kos-kosan

1. Harus menagih uang secara berkala

Berbeda dari kontrakan yang masa sewanya tahunan, kos-kosan ini harus dibayar setiap bulan. Ada memang yang harus membayar tiap 3 bulan sekali. Tapi lebih dari itu, jarang. 

Ini juga yang membuat anak kos bisa berganti setiap waktu. Kita harus cari lagi penghuni baru agar kos-kosan bisa tetap berputar. Repotnya memang di sini.

2. Bergantung dari kondisi sekitar

Keuntungan bisnis kos-kosan juga amat sangat bergantung pada lingkungan sekitar. Kalau lokasi kita dekat dengan kampus atau kantor, ya memang menguntungkan. Tapi, seandainya kampus atau kantor itu pindah lokasi, ya udah. Ambar deh.

Mana yang Lebih Menguntungkan?

Melihat untung rugi dari kedua bisnis ini, kita bisa mengambil kesimpulan bahwa jawabannya amat sangat relatif. Lokasi akan amat sangat mempengaruhi bisnis properti mana yang sekiranya lebih menguntungkan.

Selain lokasi, marketing juga harus diupayakan dong. Nggak bisa cuma bangun rumah aja. Mau nggak mau harus pasang iklan juga. Kalau lokasi kontrakan atau kos-kosan kita di daerah Bintaro, misalnya, ya tulis sewa rumah di Bintaro atau kos-kosan Bintaro. Gitu.

By the way, kalau ada dari kalian yang punya pengalaman bisnis properti, bisa share pengalaman kalian di kolom komentar. Terima kasih.